本文来源于公众号–中国房地产报

北京师范大学房地产研究中心主任，教授、博士生导师董藩

  从房地产市场化那一天起，围绕它的争论就没有歇过，反对、赞成、中立以及摇摆派，针锋相对。争论归争论，保持房地产业健康稳定发展仍然是国家的调控原则。

  1月4日，北京富力万丽酒店，北京师范大学房地产研究中心主任，教授、博士生导师董藩在由中国房地产报、中国房地产网、中房智库主办的“地产公益 慈善中国 美好生活——2019中国房地产报年会”上，发表主题为“纠正楼市错误认识 改善行业管理方式”的演讲。

  他驳斥了当前市场上对房地产业的6种错误认识，这6种错误认识分别是：不能再把房地产业作为支柱产业了；房地产业是虚拟经济，不是实体经济；中国房地产价格过高；买房自己住，是消费，不是投资；地价推升了房价，地价高房价就高；房地产投机破坏市场秩序，必须打击。

  董藩表示，没有房地产保不住当前，只有房地产保不住长远。眼下又到了该谈没有房地产救不了中国（经济）的时候了。

  房地产业三大地位是客观事实

  2020年1月1日，央行决定于1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。其实，“外围正在试图救这个市场。”董藩说，包括去年央行将房贷利率定价机制调整为“LPR加基点”，包括取消城区人口300万以下城市落户限制等政策，都是变相救市的措施。

  董藩驳斥了“不能把房地产再作为支柱产业”的观点。他认为，房地产对中国经济的实际贡献要达到50%左右，对于这一点当前社会认识不足。国家统计局认为，房地产对经济的贡献只有16%-20%，其实是低估了。

  “一个国家或地区的国民经济体系是由许多行业共同组成的，这些行业通过各种关联方式相互作用、相互影响，共同组成了国民经济的有机整体。房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，在大多数国家，房地产都是第一大产业。”董藩说，过去很多人对此质疑，“我查过2012年的数据，美国GDP总量中13%是由房地产完成，而美国金融保险业对经济的贡献率只有8%。美国房地产业早就走过了高峰期，但仍然处在这个地位，其实大多数国家都是这个样子。”

  “房地产业是国民经济的主导产业，是国民经济的支柱产业，还是国民经济的先导产业。同时具备这三种地位的仅有房地产一个行业。” 董藩认为，房地产业的三大地位不是“御封”的，也不是法律与政策规定出来的，而是一种客观事实。不是房地产业绑架了国民经济，是舆论绑架了中国。

  董藩通过一张关系网图来证明房地产业对整个国民经济关联有多强，涵盖工程承包、土地征收拆迁、产业园区、大市政建设、咨询智库、文体卫教等公益事业、融资贷款、咨询智库等。他认为，房地产应该是中国经济大牛的“牛鼻子”，是中国经济三驾马车的“总缰绳”。

  房地产业不是虚拟经济

  当前有种论点认为，房地产业是虚拟经济，不是实体经济，这种认识在董藩看来是严重错误。

  虚拟经济是基于虚拟资本基础上产生的经济活动。一般指以有价证券形式（如债券、股票、期货、期权）存在的未来预期收益的资本化。虚拟经济存在有它的价值。

  实体经济指从事实际生产的活动, 包括产品的研制、生产（开发）、 销售服务, 以及交通、旅游等，是人类赖以生存和发展的基础。

  董藩认为，在房地产融资、交易过程中，虽然会有虚拟资本的大量介入，但只是作为融资手段和风险管理工具出现，房地产本身的生产经营活动并不具有虚拟经济性质。房地产是横跨第二、三产业的实体经济，其生产和交易的产品是以实物形态存在的建筑物或其中一部分，租赁、估价等服务活动也要以这种实物产品为基础，不是彻底虚拟的，因此房地产不是虚拟经济。

  在董藩看来，房地产领域出现的问题，其实源于认识与管理水平。从中国楼市的情况来看，不是虚拟经济过度发展问题，相反，虚拟资本的介入严重不足——房地产领域的上市公司很少，已连续多年禁止开发企业IPO，发债也受到严格限制。在房地产领域，期权、期货交易也基本不存在。

  中国及世界经验都表明：房地产兴，则经济兴；房地产衰，则经济衰。虚拟经济则不具备此功能。

  部分人买不起不代表房价高

  “房价太高了。”这是大家的普遍认识。房地产调控政策亦将房价上涨视为不能触碰的红线。

  但董藩提醒道：什么叫高？不是因为均价飙升就认为是高，房地产价格是怎么形成的，要思考。房价是总供给与总需求共同作用的结果。从需求端看，体现的是集合购买力，是否合理不是按照某个家庭的支付能力来评价。中国部分家庭无法承受目前的房价，只说明其收入未能达到进入房地产市场的水平。全世界各个国家的大部分普通收入家庭，买房都是有压力的，一般都要用几十年去还本付息。

  他举例称，在澳大利亚贷款买房，贷款人年龄可以到82岁，因为他们平均买房年龄是52岁，你再给他30年偿还，中间去世了咋办？跟贷款人去世有没有关系？贷款买房，抵押的是房子产权，又不是他的寿命。“所以我们很多逻辑是错的。”

  其实，“世界上很多国家的很多人都买不起房子，全世界最强大的美国也有38%的人没有自己的房产，买不起。老牌资本主义国家中，大部分国家都有40%-60%的人是没有自己的房产。”董藩说。

  董藩认为，中国房价计算方式存在缺陷，中国家庭收入计算方式也存在缺陷。常规收入之外，有大量的灰色收入、福利性收入、财产性收入等都无法衡量，甚至有人还有腐败收入。因此，房价收入比这个指标没有意义。

  不是地价推高房价，是房价拉升了地价

  房价与地价之间到底是谁推高了谁？这是一个很难决断的问题。董藩给出了他的看法：是房价拉升了地价，不是地价推高了房价。

  他表示，房价水平是由商品房的总供给与总需求共同决定，从需求端看，总需求体现的是全社会的集合购买力。而从供给端看，成本不能决定价格。

  董藩认为，在当轮生产周期中，成本对定价无影响。成本只决定了开发商的盈利空间，从而间接影响到下个生产周期的供应量。在具体项目的定价活动中，可以清楚看到定价与土地成本的高低没关系，它只取决于周围的整体价格水平。

  土地是什么？在董藩看来，土地是生产要素的价格，一定取决于最终产品的价格。逻辑应该是这样：当房价涨的时候，开发商有钱可赚，想赚更多的钱，必须生产更多房子，想生产更多房子，就必须购买更多生产资料就是土地。于是，土地需求上升，而地方政府供应土地是垄断的，或者供应不足，于是地价被拉升了。如果不是因为房价涨，或者房价预期看涨，开发商不会买地。

  “恰恰是消费者的购房需求推高了房价，开发商只是供应者，按照市场规律，他生产的房子越多，供应越多，价格应该是往下走。”董藩说。

  驳斥“房地产投机”论与“买房非投资”论

  房地产投机破坏市场秩序，必须打击——这种观点在董藩看来，并不可取。

  “我们总是认为房地产领域大量投机活动，必须严厉打击，这个认识要商榷。”董藩认为，投机是一种大智慧，要利用好市场的波动。

  什么叫投机？投机与投资在含义上有差别吗？董藩说，投机发生的条件是供给和需求严重失衡。经济学上投机是有意义的，其意义在于，改善供求关系缓和极度短缺局面，促进资源配置的优化和价格平稳。

  “当市场上存在来回交易的人的时候，我们一定要检测市场供给和需求究竟出了什么问题，要研究怎样鼓励开发商多生产，因为当多生产的时候大家的交易频率就会降下来，这个时候资源配置就回到了相对有利、更有效的状态，这就是最好的。” 董藩认为，投机者多是一个信号，告诉我们资源配置出了问题，生产计划出了问题，提醒我们必须去进行大的调整，而不是简单打击买者。

  董藩还驳斥了“买房自己住，是消费，不是投资”的观点。他认为，只要买房就是投资。买房不是消费，它在国民收入当中计入管理私人投资项下。

  董藩认为，私人买房属于私人资产性投资。在国民收入核算中，按支出法，私人买房应计入私人国内总投资的项目下。房子属于资本货物，可再交易从而获得增值，而且价值量大、使用周期非常长，与普通耐用消费品不同，计入当年不合适。

  “我在这里呼吁，一定要回到规律上来，回到常规上来。消费应该怎么管，投资应该怎么管，不要混了。”董藩说。

  责任编辑：何可信 曹冉京审读：戴士潮

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