曹舟南

“对（房企）有质量的增长，我们是主张的；对简单的复制，我个人不看好。”几天前，中国房地产TOP10研究组主办的“百强峰会”上，绿城中国总裁曹舟南说出了上面的话。

曹舟南毕业于浙江财经学院，主修财务会计。精通财技的他深得宋卫平的赏识。犹记得2014年融创收购绿城时，他本是宋卫平内定带走的旧部之一，只因融绿分家，中交入驻，曹舟南才又辗转回归绿城。

此前财务出身的他一直把成本管控挂着嘴上，可在“百强峰会”上，曹舟南多次强调了“工匠精神”、“产品品质”、“服务品质”。难道曹舟南从卓越的产品和服务中，嗅到了一个机遇?

打造代建品牌

值得一提的是，除了绿城中国总裁，曹舟南的另一个”title“是绿城管理集团的董事长。而绿城管理集团正是绿城旗下最新的代建业务平台——绿城的代建业务主要掌握在曹舟南的手中。

曹舟南告诉见地君，他对代建业的评价是：万亿市场。据新出具的《中国房地产代建行业发展蓝皮书》，2010年-2016年，“蓝皮书”选定的19家代建房企合计建设了1.12亿平方米，其中绿城的建筑面积为0.51亿平方米，占比达45.4%。“蓝皮书”还显示，2017年-2020年，国内代建总量或将超过1.7亿平方米。

绿城管理总经理李军亦称：国内地产业的金融属性未来将单独体现，金融机构将变成最大的地主，可是，它们不擅于开发。因此，专职负责开发、运营、营销、服务的代建市场亦将随之兴起。

由此可知，当曹舟南推广绿城匠心的同时，亦有给绿城的核心业务之一代建“做广告”之嫌。反观代建业务，的确可实现绿城各大股东的价值中和：不仅包含了宋卫平的情怀，而且还能满足中交、九龙仓等股东对绿城规模、利润的诉求。

宋卫平曾说过一句话，体现了他对工匠精神的执着：品即人品，有什么样的人品，就有什么样的产品。此外，代建对规模、利润的影响不容小窥。且看代建对绿城规模的影响：2016年，绿城实现了1139亿元的销售额，同比增长幅度达58%，原因之一，就是代建业务的销售额也实现了并表；在利润方面，代建业务对绿城的影响或更大。

据公开数据，国内代建业务的净利润率在2016年已稳步升至24.9%，可传统房地产业务净利润已逐步下降至11.6%。李军称：绿城管理的代建业务净利润率可达30%，远高于绿城中国房产业务的水平。

绿城的以下数据或更能直观反映代建业务对绿城的利润影响：据2015年年报，当年绿地代建收入为3.36亿元，实现净利润达1.05亿元。同年，绿城代建总建筑面积约0.19亿平方米，预计产生收入约50亿元。依照2015年实现的净利润比例估算，50亿元收入可获得净利润15.63亿元（1.05/3.36*50）。

上述代建项目预估5年完成，平均可提供3.12亿元的净利润。而2016年上半年，绿城所有业务的净利润之和也只有8.13亿元，对比可知，代建业务的盈利能力并不低。

“绿蓝”代建整合未完

早在7年前的2010年，绿城启动了代建业务。“融绿结合”时，宋卫平当时希望将代建业务带出上市公司。可现在，代建业务还是逐渐回归上市公司的怀抱——2015年8月，绿城收购了绿城鼎益、绿城时代等代建平台。一个月后，绿城旗下新的代建平台——绿城管理集团成立。

截至目前，绿城和蓝城间代建业务的整合尚未完成。宣布10年建设100个特色小镇的蓝城主业中仍包括政府代建、商业代建和资本代建等业务。

据相关资料，蓝城由宋卫平、宁波合基投资、宁波梅山投资分别持有70%、20%和10%的股份。宁波合基投资的持股者许峰、傅林江等蓝城旧部，而宁波梅山投资的股东则是宋卫平的老乡宓建栋。

绿城旧部贯穿着蓝城的诸多体系。据企查查披露，蓝城旗下核心的业务平台之一绿城东方由蓝城出资4950万元，持股99%，另由深圳前后东方出资50万亿，持股1%。深圳前海东方的股东又包括绿城高管邱海斌和宋卫平的妻子夏一波。

绿城系另一核心业务平台蓝城东方则由蓝城和中蓝地产分别出资2550万元、2450万元成立。股东中蓝地产又引出了另一位绿城旧部——股东为2002年便入职绿城的原青岛绿城总经理徐晓。

对于绿城和蓝城间代建业务如何区分和运营，曹舟南告诉见地君，“两者在产权上没有交叉，可研发是一体化的，绿城的代建业务主要也由宋卫平掌控。”

截至2016年中，中交持有绿城28.9%的股份，为第一大股东；九龙仓持股25%。绿城形成了“中交+九龙仓+创始股东”的混合架构。在董事成员中，宋卫平旧部有3人，中交系有4人。

业内人士称：身为绿城中国总裁职务的曹舟南，核心职责应是兼顾所有股东的核心诉求。除了将绿城系的代建业务做大，未来“蓝绿”代建业务的主业继续整合也是摆在曹舟南面前的难题之一。

线丽阳|文