本文来源于公众号–诸葛找房

  从二胎政策开放至今，我们不难发现，二胎并没有从根本上挽救急剧下降的人口出生率。

  2018年1523万的出生人口数已经创下了1949年以来除三年自然灾害时期外的新低。

  而今年的数据也不容乐观。

  相关数据显示，截止至十一月中旬我国的出生人口数量为1016万。

  “1016万人口”表面上看似很多，但实际这样的出生率还比不上日本！

  有人估算，今年出生人口总计将在1100万左右，比去年减少约30%，可以说是断崖式下跌。

  而近40年来，我国死亡人数快速增长，2019年将大概率超过1000万人。

  不少专家预计我国人口增长拐点将出现在2025-2030年之间，人口总量减少势必会波及整体购房者的数量。

  需求拐点很可能随着人口拐点而至，楼市格局将逐渐跟随人口拐点的格局重塑。

  01、需求减少，库存多

  我们曾有过两波生育高峰，而处于第一波生育高峰的人口如今已经不具备楼市需求的能力，除此之外，随着他们的逐渐老去，老龄化也将不断加重。

  第二次婴儿潮中的80后如今大部分都已经完成了购房需求，留下的潜在需求已经不多。

  而下一次婴儿潮遥遥无期，毕竟如今的生育意愿一再下降，更何况很多年轻人婚都不想结，更别提生孩子了。

  想当初 90 年代、2000 年那会儿，大家即便是承受沉重的罚款或遭遇失业，也要毅然决然生孩子。

  但是到了 20 年后的当下，男生连女友都不愿意去追、年轻人连结婚都不想结、很多结了婚的人连孩子都不敢生，还有很多已婚人士狂离婚，让离婚率一再创下新高。

  2019年三季度民政局最新统计，全国结婚的713万对，离婚的310万对，离婚率43.53%，超出想象，有些地区如天津离婚率竟然能达到70%。

  这个数字实在是太高了，而且对生育也会产生很直接的影响。

  整体出生人口将持续下降，也意味着未来对房屋的需求将持续减少。

  而需求减少的同时，供应端却并未减少。

  这些年房地产公司从未停止自己的脚步，还在不断的努力拿地建房。

  从图中就能看出尽管在调控严格、资金收紧的2018年，房产新开工面积依旧较2017年上升了17%。

  玩儿命的盖房，我们真那么缺房子吗？

  我们不仅有不低的空置率，还有不低的人均住宅套数。

  这些年拆迁一家就能得到好几套房屋，在大城市这些房屋还能租出去，但在小城市很多房屋只能选择空置，而整体空置率并不低。

  西南财经大学曾测算过我国城镇地区住房空置率：

  2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。

  假设按照这组数字体现出来的每年1.1%的增加值来计算，2018年和2019年空置率大概为22.5%和23.6%。

  而按照国际通行惯例，商品房空置率在5%—10%之间为合理区，显然，我们已经超出太多。

  关于人均住宅套数，住建部住房政策专家顾云昌曾表示，现在中国住宅人均套数已达1.1套，虽然这个数据有所争议，但整体来说，楼市中的需求减少，供应增多是显而易见的事实。

  02、房价会降吗？

  人口将进入负增长、城镇化接近尾声，需求增量将越来越少，那么房价会降吗？

  这还得看经济，房产作为一个日渐成熟的商品，其价格除了受需求影响，还受经济和政策的影响。

  政策起调控作用，经济起根本作用。

  改革开放以来，城乡居民收入大幅提升，居民财富不断增长。

  1978年，全国居民人均可支配收入仅171元， 2014年突破2万元大关，2018年，全国居民人均可支配收入28228元，即将突破3万元大关。

  除人均可支配收入外，一个国家的综合实力也主要体现在GDP上。

  改革开放以来，中国GDP的增长较为迅速。1978-2018年年均增长率为9.2%，远超同一时期其他主要经济大国的增长率。

  在同一时段，美国GDP的平均增长率为2.7%，加拿大为2.5%，英国为2.3%，日本为2.2%，法国为1.9%，德国为1.8%，意大利为1.4%，尽管都实现了正增长，但增长率都大大低于中国。

  虽然在近几年GDP的增速有所减缓，但是这也是符合经济学的战略性放缓。

  而随着中国GDP的飞速增长，国民生活水平的提高，房价自然也会随着经济的发展而增长，这是毋庸置疑的。

  因此，从经济发展层面来看，我国的楼市并不会“凉透”。

  人们越富有，支付能力越强，对住房及住房背后资源的要求自然就越来越高，更优质的住宅，就意味着更高的房价。

  房子作为商品，永远是一个优胜劣汰的格局，占有优质地段的优质房屋，在任何时候都是很稀缺的，物以稀为贵。

  03、城市群格局

  虽然上面提到，楼市整体并不会凉，但结合人口因素来看，人口流出的地方上涨动力已经明显不足，而人口流入的地方则依旧有潜力。

  关于房价，有一句话叫做「长期看人口，中期看土地，短期看金融」，随着人口拐点的到来，人口的作用将变得越来越大（最近各城通过人口来调节楼市就是最好的例证）。

  拐点过后人口不断减少，人口流向就将成为影响各地发展的重要因素。

  而人口流向，将源源不断流入大城市群，参照法国巴黎、日本东京等，城市群逐渐壮大，小村镇衰落甚至可能是消失。

  对于没有人口流入支撑的大部分四五线城市，浮动一波，必然迎来一个非常漫长的调整期。

  在调整期内不会有太大的波动，对于人口基数大的城市楼市与人口之间的正相关关系体现得不明显，人口基数越小的城市将最快体验到人口减少对楼市的影响。

  而对于人口流入的大城市群而言，房价将有核心支撑力。

  长三角人口目前为1.5亿，京津冀目前人口为1.1亿，珠三角目前的人口为七千多万，这几年将有望形成一个超过8000万以上的超级城市群。

  这三个城市群基本上就占据了全国1/4的人口。

  而且还将源源不断的吸纳人口，短期有调控压制所以作用并不明显，长期来看，城市群潜力无限。

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