本文来源于公众号–大胡子说房

  今年年初，我作为先锋部队，从广州来到深圳，广撒网式寻找合适的办公场地。为大胡子说房像恒大一样从羊城迁至鹏城，做准备。

  期间看遍了南山和福田大部分重要的写字楼大小集群，最终落定高新园地铁站，华润城。

  这中间最大的感触便是，空租。

  并且我们在上半年写有写过一篇文章叫《深圳写字楼租金断崖式下跌，空置率达50%？》实地去用数据去统计一栋楼，来从一栋位置极佳的楼，反应整个深圳写字楼的缩影。

  除了空租，另外一个点就是便宜，甚至可以说是廉价。

  空租+廉价，意味着什么？我们下文细说。

  1、赔钱的写字楼

  因为，最初租写字楼是我来洽谈，所以跟包租半栋楼的二房东也慢慢熟络起来。2017和2018年正是P2P热火朝天的两年，P2P公司如雨后春笋一般冒了出来，无论是北京上海还是暴雷的杭州。更不用说华南的“金融中心”深圳。

  按照房东的回忆，跟金融、区块链挂钩的企业在这个阶段曾经排队上门找写字楼，供不应求的房源被热情的租客一路推高。包租公司一平方最高可以租到接近200块每月。与一手房源差距很小。

  明眼人都看得到，前期的区块链相关公司几乎都是骗局，大多数P2P公司都是暗藏坏账，这些企业来得快，去的也快，随着大量的知名P2P暴雷，加上区块链相关政策收紧，这些当时一路炒高最近的企业，逐步逐步的关张大吉。

  甚至连桌椅和当初买的高档真皮沙发，实木茶台都丢掉不要，直接跑了。

  挤掉这两年的金融、区块链泡沫，加上经济数据下降，小企业关停，即使不谈写字楼供应量的增加，也可以知道，写字楼的行情大概率是一落千丈。

  事实，前文我们也提到了，空租和降价。

  这是中介偷偷隔着玻璃门塞进来的广告，现在的价格几乎是2年前价格的一半到三分之二。

  然而，空租率仍然没有降下来。这一下，一年没缓过来。

  按照二房东的说法，以目前的这个价格出租，还抵不过给一房东交的房租，还要再赠送装修，负担空租期，但也没办法，房子基本都跟一房东签了5-10年的合约。

  2、仍然有人想投资

  这是其中一件事。

  另外一件事，就在上周，一个朋友一开口就问了两个“小目标”的问题：两个亿资金，深圳怎么投？

  两个亿的资产，在深圳前海、后海、科技园其中之一，买写字楼好还是买房好？

  我的回答图上也显示了一部分：写字楼目前空置率挺高，今年行情很差，长远来看也不是特别推荐。如果能多搞点房票，还是建议买住宅，纯投资的角度来说，是不要碰深圳湾一号那样的豪宅。像是华润城这种，如果能搞些房票，下一期开的时候，可以多来几套。未来收益率可能会更高。

  纵然前海有超前的规划，但对于投资写字楼这个事情，我是看空的。

  有人会问：现在空置率高，不代表五年十年后空置率高吧？

  只谈深圳，其实写字楼的面积也在高速正向增加，但是需求量一直在萎缩。写字楼已经过量了，这个已经是行业通识，也是一个不打折扣的事实。

  而且目前一线城市的租金，以目前的水平很多企业都承受起来很难，所以才会有很多企业被迫去挤到住宅或者公寓里办公。

  从投资回报的角度来看，写字楼跟住宅也是非常差异化的。写字楼是商业性质是租金市场主导。租金跟不上，卖价就卖不上。他跟住宅不一样，住宅捆绑了学区学位是配套市场，配套好了，价格就高。租金是相对被动的。而写字楼的最近是相对主动的。

  写字楼租金是主动的，但是相对主动，其实也是配套市场，比如地铁，但是因为转手难度大，且供应量太大，就变成了租金推动卖价。

  写字楼在很多国家都是优质资产，在国内一些城市也会有优质的写字楼投资品。但不像住宅是具有普遍性，换个形容来说，100栋写字楼里，可能优质的投资品不超过10栋。但100个住宅小区，从投资回报来说，起码80个小区都会有不错的回报。

  写字楼不是不能买太多，而是不能盖太多。肉就那么多，狼多了能吃到的肉自然少了很多。

  所以高总价高税费的产品不推荐，商业性质税费就高，整层的写字楼更是总价高，虽然租金相对较高，但比着一套一两千万的优质住宅来说，风险实在太大。

  如果用例子来看:

  地铁口，华润置地总部同一栋楼，对外挂7万多一平米。整层报价1.4个亿。这个价格按照今年的行情来看，应该至少还有一两千万的空间可以谈。

  而这一层的租金是多少呢？大约是在30万不到，一个月。整年下来大概也就300万出头。投资回报率大概也就2%。

  要注意的是，这个还是1号线高新园地铁口，使用不到三年的华润超高甲级写字楼。周围的其他较为差一些的写字楼价格则更低。

  在南山，时间久一点不在地铁口的写字楼几乎出手的价格都在四五万。这个价格相对于南山10万一平方的住宅均价，基本打了对折。

  要知道，当年买的时候跟住宅对比，可并没有打对折。

  所以，你就知道，为什么我们一直不推荐写字楼公寓商铺这些产品了。

  3、重资产只能压舱

  引用一个数据：

  “2019年4月，第一太平戴维斯发布的2019年第一季度深圳房地产市场研究报告透露：

  全市写字楼总存量为608万平方米；其中甲级写字楼市场空置率环比上升0.2个百分比，同比下降0.6个百分比，至18.2%。

  第一季度内写字楼平均租金环比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至每平方米每月225.8元，且短期内全市平均租金呈现持续下降的趋势。

  而从深圳各区写字楼分布来看，罗湖、福田市中心、车公庙的空置率都普遍较低；而南山区科技园、后海的空置率在20%以上；宝安、前海的空置率可以达到40%以上，特别是前海，空置率超过一半。”

  前海还有数十栋写字楼正在建设，超级总部中心，留仙洞总部中心，都在如火如荼的建设，龙岗、光明、坪山、宝安，都在源源不断的建着写字楼。那么这样的空租数据在未来会是怎么样的变化呢？

  答案不言而喻。

  刚刚截图的那个华润一个多亿的写字楼，是一个非常非常典型的例子：只看单价价格不高，甚至是装修都非常漂亮，拿来就能用，但一个多亿啊，如果要贷款只能贷一半，而且也不见得能贷的下来。

  即便按照一半的金额算，动辄能拿出七千万的人能有几个？租下来只需要一年300万上下的写字楼，需要一个多亿的资金沉下去。

  这样的重资产？谈何盈利？

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