本文来源于公众号–丁祖昱评楼市

  2019年11月11日晚6点，深圳市住房和建设局发布公告：对普通住房标准进行了调整，规定同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下的住房为“普通住房”。

  01、深圳豪宅标准取消了价格限制

  此次深圳对普通住宅的标准特别取消了价格限制，在此之前，深圳普通住宅评判标准依据2015年出台的“容积率+面积+总价”执行，若不同时满足三个条件则均会被判定为豪宅。

  2015年深圳房价暴涨，均价持续稳定在5万元/平方米以上，大量达到豪宅线标准而实际为刚需、刚改的伪豪宅由于总价超出普通住房标准而需多缴十几万元、二十万元甚至更高的增值税、契税等。

  对此，深圳市住房和建设局方面表示：随着房地产市场形势的变化，该普通住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前，市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税，这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。近两年来，政府有关部门收到很多群众的反映，要求调整普通住房标准，保障刚需购房。经过充分研究，深圳市对普通住房标准进行调整，将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策，降低刚需购房成本，满足合理住房需求。

  从某在线交易服务网站上所挂牌的新房数据来看，若以2015年普通住房价格标准，符合条件的项目仅有84个，而若以2019年11月11日起的新政计算，符合普通住房条件的项目可达613个。

  02、深圳新政很难复制到全国

  我认为：此次政策的公布对于普通住宅认定标准来说是一个极大变革，这一政策取消了价格限制，而只是考虑产品本身的因素，只看容积率和面积，也就是说大户型、低密度才被认定为非普通住宅，这一认定标准符合当前的房价和市场实际情况。避免了在中心城区因刚需而买房，面积不大，却因总价不符合要求而造成的“误伤”。

  新规实行后按照深圳现状，累计交易税率可降低近6%，基本144平方米以下的所有住宅交易都将免去增值税，这对刚需购房者来说在很大程度上减轻了买卖双方负担。但是从短期来看，这一政策对深圳市场，尤其是对一手房市场的交易来说影响并不大。

  值得注意的是，此次对普通住房标准的调整，并不会影响深圳市的整体房地产调控政策。就像深圳市住房和建设局方面特别强调的一样“深圳仍然还是会执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策”，由此看来，“稳地价、稳房价、稳预期”仍是未来楼市的主基调。

  而从北上广等一线城市的普通住宅认定标准来看，虽然深圳模式是非常大的突破，但这一模式却很难复制到全国。其他城市应该根据实际情况进行调整，核定普通住宅在全市范围内的占比，不要造成“满城没有普通住宅”这种笑话。

  03、媒体呼吁其他城市跟进

  媒体呼吁北上广的普宅标准是否也到了应该改的时候了。对此，我认为此次调整更多是减负、减税的政策，是积极落实国家减税降赋精神的举措，在现阶段深圳投资性需求退潮，市场回归自住型需求背景下，与中央“房住不炒”政策定调并不相悖。

  该政策虽然可能带来市场的短期波动，但整体来看，属于市场化的政策调整。北京同样面临“普宅豪宅化”的情况。而此次深圳普宅标准调整，在业内人士看来，北京也到了普宅标准必须改的时候了。

  此政策明显释放利好，所以客观上会刺激部分交易需求。无论是认购新房还是二手房，都会因为此而出现交易上升的现象。另外此类政策客观上使得购房的压力减少，预计会形成一小波市场交易高峰。

  该政策会使得一大批“被豪宅”的住宅再次被“普宅”化，让这些房产真正能够在交易中免受增值税的“阻击”。税费的减免会促进房地产成交量的提升，特别是二手房的市场交易此后将更加活跃。

  此次政策是深圳落实中央“一城一策、因城施策”的要求，对现行房地产调控政策的一次完善，对于刚需和普通家庭继续实施国家给予的优惠购房税收政策，而对投机投资购房继续实施严格的税收政策，从而将投机和刚需分开。

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