蛋壳公寓终于披露了IPO的文件，向外界全面展示了其各项经营数据。

       其招股说明书显示，2017年，2018年和截至2019年9月30日的9个月蛋壳公寓的收入分别为6.57亿元、26.75亿元和50亿元；同期产生的净亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、25.16亿元，2年9个月亏损超40亿元。

        2019年前9个月，蛋壳公寓个人预付款7.94亿元，来自金融机构的预付款高达31.06亿元，两者合计达到39亿元，而租客退租而返还的预付租金高达17.57亿元。

同时在成立的4年多时间里，蛋壳公寓累计获得7轮融资，融资总额超过60亿元，就在披露IPO申请书之前，还获得了华人文化产业投资基金和春华资本的1.9亿美元D轮融资。

       缩短装修时间 埋下安全隐患

       蛋壳公寓的商业模式其实非常简单，就是从房东那里租赁下住房，然后再装修、分割出售给租户，本质上是一种中介商业模式，名义上挣的是房屋租赁的差价和对租户的服务费。

       既然是房租差价，那么对于蛋壳公寓来说，一是尽可能低的价格从房东手上收房，二是尽可能缩短房屋装修时间，缩减成本；三是尽可能提高房租价格，增加服务费，以获得额外收益。

       就房东价格来说，蛋壳公寓一般会与房东签订4-6年的房租合同，这样可以享受到房源未来几年的涨价红利。招股书资料显示，蛋壳公寓单个房间的2019年前6个月的月均成本为1564元，相比于2018年同期的1656元下降约5.56%。

       就房租价格来说，相应地蛋壳公寓单个房间的2019年前9个月的月均收入为2155元，相比于2018年同期的2408元下降约11.74%。租赁成本和房租收入的降低主要原因是2019年蛋壳公寓不断拓展到南京等二三线城市，从而拉低了原来一线城市的偏高数据。

       还有一点原因是2017年以来长租公寓的风口，行业涌现了青客公寓、魔方公寓等新兴平台，竞争空前惨烈，导致在租客端提价异常困难，业内大部分通行的商业模式是高价从房东手上收房，低价出租给租客，所以长租公寓普遍亏损严重。

       长租公寓压缩成本的方式通常是减少装修时间、精简装修成本，蛋壳公寓在这方面也是不例外。招股书说明书显示，蛋壳公寓2017年、2018年和2019年前9个月的装修天数分别为22.4天、21.1天和18.7天；装修费用分别为1.26万元、1.16万元和1.04万元。

       不断缩短的装修时间和不断减少的装修费用，对房屋的环境和质量安全造成了一定的隐患。事实上从蛋壳公寓推出以来，不断有用户投诉蛋壳公寓的甲醛等环境问题，一时间成为舆论关注的焦点，尽管蛋壳公寓不断对外表态要杜绝甲醛、劣质家具，但是用户的投诉依然不断。

       39亿元巨额的预付租金 ，支撑企业运转

       房租差价、服务费收入只是蛋壳公寓显性的商业模式，更加隐性的是租房金融化带来的资金占用红利。

       根据招股书显示，蛋壳公寓收取房租的方式有两种，一种是租户直接季付、半年付或者年付；而另一种是通过第三方金融机构贷款分期付，这一种付款方式的好处一方面是可以缓解租户的资金压力，另一方面是金融机构会提前把资金年付给蛋壳公寓，蛋壳公寓在按6%的年利息支付给金融机构。

       不论哪一种方式，蛋壳公寓都会收取大量的预付租金，形成巨额资金池。招股书资料显示，2019年前9个月，蛋壳公寓个人预付款7.94亿元，来自金融机构的预付款高达31.06亿元，两者合计达到39亿元。

       接近40亿元的预付是支撑蛋壳公寓现金流的关键。根据招股书资料显示，由于快速扩张加上持续的亏损，蛋壳公寓2017年、2018年和2019年前9个月的经营性现金流净流出1.15亿元、11.62亿元和16.29亿元，呈现加速流出的风险。

       严重依赖预付账款补充现金流会带来两个问题，一是一旦租客大量退租，预付租金退回租户，会造成蛋壳公寓现金流的持续紧张。招股书资料显示，2017年、2018年和2019年前9个月蛋壳公寓因租客退租而返还的预付租金分别为4.36亿元、17.57亿元和17.57亿元，客户的退租同样呈现加速趋势。

       另一个问题是大量房租贷带来企业投诉量的直线上升。在黑猫投诉平台上，关于蛋壳公寓的1142条投诉中，大部分都是涉及房租分期的房租贷业务；在聚投诉平台上396个蛋壳公寓的投诉帖中，也有一部分是关于蛋壳公寓引导租户签订房租分期的纠纷。

       广告费用不断攀升至4亿，前9个月却裁员22%

       蛋壳公寓成立于2015年1月，虽然时间不过4年但是发展迅猛，从2015年底的2434间增长至2019年9月底的406746间，在不到四年的时间内增长了166倍，增速居行业第一。

       这样的成绩一方面是蛋壳公寓以亏损换市场战略主导的结果，还有部分原因是广告投入带来的宣传效果，在长租公寓竞争激烈的2018年、2019年，蛋壳公寓疯狂投放广告。

       招股书显示，2017年、2018年和2019年前9个月蛋壳公寓的市场营销费用分别为0.81亿元、4.71亿元和7.93亿元，而其中占比最大的就是广告费用的支出，分别为0.32亿元、2.01亿元和4.04亿元。

       2017年、2018年和2019年前9个月，蛋壳公寓的收入分别为6.57亿元、26.75亿元和50亿元，这意味这其广告投入占营收的比例分别为5%、7.5%和8.08%，呈现不断增长的趋势。

       与广告投入不断增长相反的是，蛋壳公寓在经历2018年快速增长后，在员工人数上出现了明显的收缩倾向。2019年9月30日的员工总数为5205名，相较于2018年末的6676名减少约22.03%。（新浪财经上市公司研究院 凌先静）