本文来源于公众号–大伟看楼市

  这篇文章肯定不是为了鼓吹房价上涨，毕竟这几天好几个部委都明确了“房住不炒”！而且全社会在面临疫情大考，这种情况下，谈买房不合时宜。

  疫情中大部分人都会在内心回味蜗牛和鼻涕虫的故事，有个壳、有个好壳、有多个壳的重要性。当然，这其实是废话，因为谁都知道买房的重要性，只是没钱。

  今天简单的聊聊未来一段时间房价的走势：

  首先：必须明确一点，因为疫情影响，如果没有任何政策的变化，房价肯定会大幅度下调。

  从疫情看，本次累计确诊很可能到10万的数量级，全国经济休眠了一个月。这种情况下，保命第一，大部分人不会考虑大额消费和投资。所以在疫情高位的时候，房地产市场能做的不多，除非真正的大折扣，否则购房者不可能回售楼处。

  从1月下旬开始截止日前，大部分开发商的成交量相比往年春节期间的成交量暴跌90%。市场基本陷入冰点，大部分售楼处逐渐进入封闭状态。1月网签数据，与开发商发布的销售数据并不代表市场真实实时情况，滞后市场真实表现。市场将在2-3月逐渐反应出疫情影响。

  好消息是，从疫情角度看，存量确诊人数接近顶峰了，治愈数量在明显增加，2月18日一天增加了1826例治愈患者。如果这个趋势持续，那么市场到了3月份就有望逐渐恢复交易的可能性。

  其次：但房地产短期看政策。中期看政策。长期还是看政策。

  当下大部分房企最近的房地产营销行为都是为了平稳资本市场预期。将未来可能的销售额通过楼花签约转移到2-3月。

  市场的走势如何归根结底还是看政策，企业的主观能动性很难带来真实的营销结果，目前所有企业的办法都是小订金可退锁定合约销售额，高点位推荐费叠加更名，希望获得全民推荐客户成交。

  从营销结果上看，这些措施都有效果，可以拉平资本市场需要的签约额。但真正的市场复苏一切都要等到疫情缓解了，这些措施才能对市场产生真正的影响。

  第三：在以上两点的基础上，看看最近市场的变量！

  判断市场的走势，短期是肯定跌的，因为没有人想到买房。但如果疫情缓解了，那么很多政策措施就会影响到购房决策。短期看，大部分政策都是利好房地产的！

  1：打折卖房的真相

  疫情影响下，各行各业都面临生存难题，不仅仅是房地产行业，所以当下市场需要先对宽松的政策，也需要企业自救，只有自救配合他救，企业才能度过难关。

  目前看，个别企业的打折行为，只是营销说法，实际是备案价格折扣，并非是前期销售价格的折扣。而且并非所有项目都参加。对于市场的影响来说不大。

  整体看，按照公布的折扣，基本属于个别项目有轻微的优惠。

  从市场趋势看，房地产企业只能期待政策变化，对于房地产市场来说，过去过于严格的调控政策应该有所调整，特别是针对首套房和改善的贷款政策。

  整体看，房地产企业的资金链压力在2月份不大，但相比其他行业，房地产企业的负债率更高，如果疫情持续到3月份，那么的确可能出现部分企业的到期债务问题。但疫情影响下，房企选择降价会相对谨慎。因为房地产作为吉芬商品，价格的下调很难换来太多的销售。

  2：房企拿地的积极性！

  2020年叠加1月份，截止日期，北京合计土地出让金595.88亿，平均楼面价3.6万刷新历史最高纪录。

  9宗地块其中7宗高溢价率成交。地块楼面价均高于疫情前。一方面部分房企的资金链稳固、另外一方面也体现了企业对后市的看好。

  全国看，疫情后拿地排名前列的企业都非私企。而从2020年来的城市卖地数据看，基本都出现了正增长。

  3：房地产的调控政策，宽松是趋势：

  短期看，昨天发布了救企业政策：

  阶段性减免企业养老、失业、工伤保险单位缴费，以减轻疫情对企业特别是中小微企业的影响，使企业恢复生产后有个缓冲期。除湖北外各省份，从2月到6月可对中小微企业免征上述三项费用，从2月到4月可对大型企业减半征收；湖北省从2月到6月可对各类参保企业实行免征。同时，6月底前，企业可申请缓缴住房公积金，在此期间对职工因受疫情影响未能正常还款的公积金贷款，不作逾期处理。实施上述政策，考虑了社保基金结余等情况，可确保养老金等各项社保待遇按时足额发放。

  另外一方面也对房地产政策的松绑增加了可能性：

  1-2月份各地第三产业受到重创，而即使短期疫情缓解，对于第三产业来说，恢复时间远远要超过其他行业。所以房地产行业的政策宽松是趋势，在房住不炒的前提下，推动改善置业的政策会大量出台，本来预计的2020年小阳春依然会延后出现。稳经济的措施会比之前更频繁，当然前提都是看合适疫情能够缓解。

  整体看，2020年的房地产市场走势现在预判意义不大，让市场恢复信心很难，这不是简单降价就能影响市场。一季度2019年房地产销售额2.7万亿，占全年16万亿的17%左右，目前看，起码要减少一半以上，而二季度也很难快速恢复到2019年的水平。这种情况下，如果房地产政策不快速的微调，市场很可能出现不可预计的风险。所以相比现在政策救中小企业，未来一个月将是更关键的房地产资金链生死关。

  对于房地产企业来说，自救再极端的政策也不为过。活着比什么都重要！稳定军心，稳定资本市场。各地政府的政策应该针对首套房、第二套房相对宽松，房地产政策救企是救不活企业的，只能平稳救市！如果政策不出现宽松，预计到3月份很可能出现大规模的房地产企业资金链断裂！

  4：长租企业的骚操作

  在疫情的“试金石”下，租售权利之间的不平等凸显，业主能回而租客不能回的事比比皆是，特别的几家所谓的长租公寓企业，在疫情下，放大了平时的违规行为。

  5：降息的预期！

  明天2月20日是肯定会降息的，对于市场来说，10个基点，1年期甚至可能会降低的更多。

  疫情影响下，降息趋势明确，对于房地产市场来说，影响最大的政策是利率政策，但当下最大的影响要素是疫情是否能缓解，降息的影响要低于没有疫情影响的市场。

  如果在疫情之前，降息肯定是房地产的特大利好，但现在看，疫情不缓解，房地产市场很难因为降息而出现波动。

  一年期LPR主要是企业贷款成本，5年期LPR基本代表了房贷利率的走势，5年期LPR的降低，代表了房贷利率的下调也将成为趋势。从目前趋势看，预计2月20日降息有望10个点。

  6：未来那些房子值得买？

  这次疫情好像照妖镜，让很多人回归到家庭，也体验了有一个或者几个窝的优势。当然，这些前提都是努力工作，有稳定的收入。

  不同的城市表现、不同的物业企业的表现，这次都将成为未来一年房地产市场选择购房的主要参考。

  房住不炒肯定是趋势，不用担忧房价会再暴涨。特别是疫情下，部分开发商肯定会选择降价。这其实是一个机会。

  归根结底，在政策预期，房地产企业积极抢地，降息趋势下，你还敢相信房价会大跌吗？疫情期间保护好自己不要随便投资，疫情后如果够得着选一套合适自己的房子。

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